27.04.2008 10:37:51
1. Итоги и прогнозы
2006-й год стал рекордным по количеству приобретенного и построенного загородного жилья в Петербурге и Ленобласти. “Темпы загородного строительства за последний год удвоились”, - говорит генеральный директор СК “Сити Строй Сервис” Иван Кузьмицкий. По его словам, это закономерное следствие скачка цен на городскую недвижимость, а также роста покупательской способности.
Как отмечают аналитики, именно первая причина заставила людей активнее, чем когда-либо приобретать жилье в области, причем неликвидное. Из-за повышения цен на недвижимость в Петербурге на 90 %, только на него и хватило накопленных средств. Что касается “плановых покупок” в данном сегменте рынка, то здесь остался и остается спрос на недвижимость, расположенную максимум в 30 километрах от города и обладающую комфортом, свойственным городскому жилью.
Особенностью этого года риэлторы называют повышенный интерес к Выборгскому направлению. “Карельский перешеек с его озерами – одно из самых живописных и экологически чистых мест в области, - рассказывает исполнительный директор НП “Ассоциация “Загородная недвижимость” Владимир Майоров. Кроме того, там километры неосвоенных земель и развитая транспортная инфраструктура. А с вводом Западного Скоростного Диаметра путь туда займет не более 1, 5 часа”.
Тенденция этого года в сфере загородной недвижимости - активное развитие сектора организованных коттеджных поселков. По словам руководителя отдела загородной недвижимости АН “Итака” Светланы Пироговой, “такие поселки включают в себя охрану, небольшую инфраструктуру, снабжены основными коммуникациями, а в отдельных районах обеспечены газом”. “Сейчас дом с земельным участков в престижном коттеджном поселке, расположенном недалеко от города, можно купить по цене трехкомнатной квартиры в городе. Но уже в конце зимы - начале весны цены на загородное жилье поднимутся в 2 раза, как это было с городской недвижимостью”, - прогнозирует исполнительный директор НО “Ассоциация “Загородная недвижимость” Владимир Майоров. Что же касается географии освоения петербургских земель, то она расширится к югу от Санкт-Петербурга, где предложение все еще превышает спрос - говорят риэлторы.
2. Коттеджные поселки: спрос уже превышает предложение.
Сегодня в секторе загородной недвижимости развивается два направления:
- частное домостроение;
- коттеджное строительство.
В первом случае уместно говорить о возведении домов на месте снесенных построек, или на пустовавших до этого участках земли в садоводствах или дачных массивах. Но застройка новых территорий, где одному владельцу решить вопрос создания инженерной инфраструктуры не под силу, это привилегия компаний, строящих коттеджные поселки.
Что же характеризует частное домостроение? Прежде всего это дома площадью - 180-200 м2, где вместо цокольного этажа – встроенный гараж, что позволяет экономить не только на отделке помещения, но и на отоплении. Зачастую это типовой проект, который благодаря своей “обкатанности” считается надежнее с точки зрения планировки и инженерных решений. Продать "типовой" объект (причем даже на стадии строительства) оказывается легче, чем оригинальный.
И если в частном строительстве можно встретить колодец вместо водопровода, то коттеджное имеет определенный набор требований – здесь обязательно должно быть электричество, газ, отопление, холодная и горячая вода, телекоммуникации.
Этой осенью в продаже находилось 73 коттеджных поселка, включающих в себя около 3 тысяч объектов. В следующем году их число увеличится почти в два раза, но и это не удовлетворит покупательского спроса! Управляющие компании согласны увеличивать объемы строительства, но для этого нужно осваивать отдаленные территории, а без тесного сотрудничества с правительством Ленинградской области это невозможно. Отсутствие дорожного полотна, бюрократические барьеры, связанные с получением многочисленных разрешений, а также сложные работы по созданию инженерных сетей - все это приводит к тому, что коттеджные поселки появляются на близких к городу, но очень дорогих землях; либо покупатель за инженерные сети и коммуникации, проведенные вдалеке от Северной столицы, платит очень большую цену. Однако, строительство поселков эконом-класса в свете таких проблем все же возможно, что было доказано на конкурсе “Лучший коттеджный поселок Петербурга и Ленинградской области”, который в конце октября проходил в Сестрорецке. Большинство участвовавших проектов относились к классу “де-люкс” и “бизнес-классу”. По словам одно из победителей, представителя общества “Традиция” Алексея Герасимова, “это не удивительно, ведь за продажу своего объекта состоятельным покупателям компания гарантированно получит хорошую прибыль”. Но представленная на конкурсе номинация “Доступное и комфортное жилье”, подтвердила, что в Петербурге выгодно строить и коттеджи эконом-класса. Такие, например, как проект-победитель, расположенный в 20-ти минутах езды от города, стоимостью 160 тыс. $. Он был назван “1-м поселком для среднего класса”. Как отмечает Владимир Майоров, исполнительный директор НП “Ассоциация “Загородная недвижимость”, “этот сектор сейчас активно развивается, потому что в нем работают компании, которые не гонятся за суперприбылью”.
Количество поселков эконом-класса пока составляет 11 % от общего числа возводимых загородных массивов. Экономия достигается за счет использования недорогих в строительстве каркасно-панельных технологий, а также скромной инфраструктуры - стоянки для яхт, панорамных ресторанов, бульваров с фонтанами и бильярдного клуба как в элитных поселках, здесь быть не может. Основной покупатель домов эконом-класса – менеджер среднего звена, получивший ипотечный кредит.
Интересно, что строительные компании для возведения недвижимости скупают земли на довольно невыгодном, казалось бы, расстоянии – в 100-тах км от Северной столицы. “Дома на расстоянии 1 – 1, 5 езды от города приобретают бизнесмены, которым не обязательно каждый день рано вставать и ехать в Петербург на работу”, - объясняет исполнительный директор НП “Ассоциация “Загородная недвижимость” Владимир Майров.
Но местоположение, транспортная доступность, развитая инфраструктура, безопасность, это не единственные требования, предъявляемые к коттеджам. Важно и то, из чего они построены. Здесь есть свой сложившийся “стиль”. Как отмечает представитель общества “Традиция” Алексей Герасимов, “дома в коттеджных поселках должны быть построены из естественных материалов, металлочерепица здесь нежелательна, нельзя использовать сайдинг, и это не должно быть каркасное жилье”.
Материалы – из чего сегодня строят загородное жилье?
Выбор материалов зависит от сезона и продолжительности проживания человека в загородном доме. Если это будет альтернатива городскому жилью, тогда в доме должны быть аналогичные удобства. Если же хозяин собирается проводить там выходные, столь жесткой привязки к городским атрибутам комфорта не нужно. Чем дальше от Петербурга, тем чаще встречаются деревянные коттеджи, в том числе из клееного и профилированного бруса, оцилиндрованного бревна. В основном, они строятся в 50-километровой зоне от черты города, куда люди едут отдыхать. 2-3 дня в неделю логично потратить на отдых в деревянных домах – их проще протопить и законсервировать на зиму.
Согласно исследованиям компании “Итака”, рейтинг частоты использования в строительстве загородного жилья тех или иных материалов, выглядит следующим образом:
24 % - одновременно каркас, дерево и бетон
23% - дерево
17% - бетон
13% - кирпич
11% - бетон/монолит + кирпичная облицовка
5% - каркасная технология
По словам руководителя отдела загородной недвижимости АН “Итака” Светланы Пироговой, для постоянного проживания подходит каменное домостроение: каркасные технологии или различные виды бетона (пено- и газобетон, карамзитобетон, вибробетон, аэрок). Однако есть еще один фактор – ценовая категория объекта покупки. Так, элитные дома и коттеджи для бизнес-класса никогда не будут строить из газо- и пенобетона, только клееный брус или “камень”. Для эконом - класса лучший вариант каркасно-панельное строительство, которое постепенно становится лидером в среднем ценовом сегменте. Каковы же преимущества и недостатки используемых в загородном строительстве материалов?
Дерево
Деревянные дома – исконно русский вид жилья, поэтому выбор “избушки” зачастую происходит за счет “исторической памяти”. Наши предки знали, из чего строить дома - деревянное строение гораздо легче и быстрее прогреть. В таком доме, в отличие от кирпичного, нет ощущения сырости, потому что дерево способно поглощать водяные пары, и выделять их в случае низкой влажности. И еще один плюс, особенно важный для горожанина – атмосфера. Теплые тона и аромат хвойных деревьев – лучшей релаксации трудно представить.
А вот недостаток деревянного дома в его горючести. Однако наружная облицовка такими огнестойкими материалами, как кирпич, бетонные блоки, асбестоцементные листы, значительно повышает пожароустойчивость и капитальность такого строения.
В последние пять лет большую популярность получил клееный брус, он пришел в Россию из Японии. “Многие покупатели почему-то считают, что клей, который используется при склейке бруса, наносит вред атмосфере дома, отравляет ее”, - рассказал один из представителей компании “Питервуд”. На самом деле, этот клей проходит тестирование в Японии, и имеет высокий класс безопасности”. Клееный брус обладает такими качествами, как долговечность, он не имеет усадки и не требует отделки. Чаще всего используется при возведении одноэтажного дома для постоянного проживания в поселках бизнес-класса и выше. Средняя цена кв.метра клееного бруса – 2-3 тысячи $.
Кирпич
Зато такое преимущество, как огнестройкость, имеет кирпич. Кроме того, этот материал отличает низкая подверженность различным атмосферным влияниям, так что комфортно в кирпичном доме будет и в жару, и в стужу, и в непогоду. Высокая прочность конструкции – вот еще одно преимущество кирпичного дома. И уж конечно, его владельцам не придётся красить жилище и выискивать плесень. Вместе с тем его теплозащитная эффективность невысока, особенно при сплошной кладке стен из полнотелого кирпича или камня. При строительстве домов в средней полосе, северных и восточных районах страны кирпичные стены рекомендуется выкладывать с применением многощелевого кирпича либо с образованием пустот, колодцев или уширенных швов и утепленных прослоек. Следует учитывать, что кирпичные и каменные стены требуют тяжелых и дорогостоящих фундаментов, особенно на глубокопромерзающих пучинистых грунтах.
Ячеистый бетон
Стены загородного дома, построенные из ячеистого бетона, обладают двумя важными достоинствами:
- во-первых, они обеспечивают достаточно высокую экологичность жилья, достигаемую за счет паропроницаемости конструкции (особенно не облицованной кирпичом и оштукатуренной известковыми штукатурками);
- во-вторых, не требуют высокой квалификации строителей - при возведении таких стен брак, приводящий к заметному снижению эксплуатационных характеристик конструкции, появляется очень редко.
“Паропроницаемость у ячеистых бетонов выше, чем у дерева. Стены из них дышат втрое лучше, чем рекомендуемые, как самые экологичные, деревянные”, - утверждают сотрудники Центра ячеистых бетонов В.Пинкснер и В. Вылегжанин. Также специалисты указывают на такие плюсы ячеистых бетонов, как низкая пожароопасность, долговечность и быстрота возведения, причем своими силами. “За один месяц один человек может построить из газобетонных мелких блоков дом с мансардой площадью 65 кв.метров!”, - говорят представители Центра ячеистых бетонов. По словам генерального директора ООО “Мастер” Вячеслава Макарова, “если за один прием можно положить максимум шесть слоев кирпича, то блоки ячеистых бетоны можно собирать всю ночь без перерыва”.
Строительство из газобетонных блоков - эффективная технология в странах Северной Европы. В настоящее время качество газобетона, производимого в России, достигло европейского уровня. По прочности для двухэтажного дома достаточна толщина стены из газобетона 250 мм. При этом газобетон толщиной 400 мм полностью удовлетворяет теплотехническим нормам и дает 1,5 кратный запас прочности. При отделке стены кирпичом или виниловым сайдингом такой дом будет невозможно отличить от домов с полнотелыми кирпичными стенами. Газобетонные блоки имеют укрупненные габариты, что позволяет получить экономию как на трудозатратах, так и на связующем растворе.
Из газобетона также делают бани, снаружи используя виниловую вагонку, а внутри - стены утепляют с применением дерева.
“Когда газобетон сделан правильно, по технологии, он долго сохраняет тепло. Но стены из этого материала обязательно должны быть защищены с 2-х сторон, иначе они набирают влагу и промерзают. Хотя, с другой стороны, мы строили домик из газобетона, который простоял незащищенным лет десять и нигде не треснул”, - делится опытом генеральный директор ООО “Мастер” Вячеслав Макаров.
Недостатки ячеистых бетонов:
- усадка при высыхании, достигающая у газобетона 1,5 мм/м и у пенобетона 2-5 мм/м, вследствие чего производить отделочные работы как изнутри, так и снаружи здания можно только после достижения стенами эксплуатационной влажности, что увеличивает сроки грамотно проводимого строительства.
- в ячеистых бетонах охотно поселяются грызуны. Руководитель Центра ячеистых бетонов В. Вылегжанин предполагает, что привлекает грызунов содержащаяся в материале бычья крови, которая используется для лучшего пенообразования.
- относительно высокая масса конструкции требует основательного подхода к устройству фундамента.
“Не нужно забывать, что газобетон требует дополнительных мер. Чтобы не было перепадов напряжения в конструкции, а слои между блоками не трескались – в ход идет специальный клей”, - рассказывает генеральный директор ООО “Мастер” Вячеслав.
Стоимость кубометра ячеистого бетона в два раза дешевле, чем кубометра дерева.
Каркасно-панельное строительство
Сегодня более 80% населения США, Канады, Норвегии, Швеции и Финляндии строят каркасные дома. Интерес к этому виду строительства захватил и Россию. Причина в экономии и качестве. Технология каркасного строительства подходит для любого климата и любой погоды, а кроме того в несколько раз снижает затраты на отопление. В каркасном доме тепло зимой и прохладно летом. Он лёгок и не даёт усадки, а это значит, не нужно делать остановок в строительстве. Себестоимость каркасного дома – 250 - 300$/кв.метр, что позволяет считать проект одним из самых дешевых на рынке, в то время как стоимость кирпичного - не менее 900 $.
Комбинированные дома
Преимущества комбинированного дома в том, что например, в его нижней, несгораемой части можно разместить всё то, что требует особенной защиты от огня. Это могут быть: гараж, мастерская, баня-сауна, котельная, каминный зал и т.д. В этой же части могут быть размещены спортивный зал, кухня, прачечная, гардероб. Стены в этой части дома могут быть выполнены из кирпича со штукатуркой или облицовкой, а также из пенобетонных или других ячеистых бетонных блоков. На верхних, деревянных, этажах и на мансарде размещаются спальные комнаты, детские, игровые, рабочие кабинеты и т.д. Таким образом, разбивая жилище на зоны, владелец получает максимально удобное сочетание в одном доме, как пожарной безопасности, так и экологической пользы.
Итак, количество петербуржцев, готовых сменить городскую квартиру на загородный дом, увеличивается с каждым годом. Причем все чаще горожане выбирают дом за городом для постоянного проживания. Такой спрос в данном сегменте рынка недвижимости говорит о растущих доходах петербуржцев. Покупатели в свою очередь готовы платить за престиж, жизнь среди представителей своего класса, тишину и чистый воздух, большие деньги. А создание комфортных условий для проживания – это уже заботы строительных компаний. Некоторые из них сами “осваивают” новые территории, проводят инженерные сети, некоторые сотрудничают с муниципальными властями, что позволяет значительно сэкономить на строительстве, а значит и сократить стоимость коттеджа. Такое важное событие для Петербурга, как строительство КАД, увеличило интерес инвесторов и покупателей к сектору загородной недвижимости. Наряду с коттеджными поселками бизнес-класс и де-люкс появляются поселения эконом-класса. Недорогое строительство возможно в том числе, за счет использования каркасно-панельной технологии и применения ячеистых бетонов. Таким образом, в ближайшие годы пригороды больших городов и примыкающие к ним областные территории ждут активные “миграции” городского населения, но возросший спрос, возможно, снизит подорожание загородной недвижимости, которое риэлторы прогнозируют в конец зимы.