Эксперты считают, что лучше всего продаются те объекты, которые быстрее строятся

По мнению экспертов строительного рынка, среди новостроек лучше всего продаются дома только те, что возводятся заметными глазу покупателя темпами. Скорость стройки особенно важна для масштабных проектов.

По словам генерального директора «Главстрой девелопмент» Ивана Богатова, люди, принимающие решение о покупке, ходят по нескольку раз в неделю на площадку, считают рабочих.

«Если их стало меньше, начинают звонить, выяснять, все ли идет по плану», — отмечает он.

«Покупатели освоили видеонаблюдение — многие компании теперь на сайте транслируют процесс стройки онлайн. Если полдня камера на объекте не работала, на форумах начинается обсуждение «все ли в порядке»», — заявляет представитель ФСК «Лидер» Марина Концевая.

На сайте ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» часы ведут обратный отсчет до окончания срока строительства. 

«Покупатели видят динамику и называют это одним из самых значимых факторов, влияющих на принятие решения», — заявили в пресс-службе застройщика.

По мнению председателя совета директоров компании «Бест-новострой» Ирины Доброхотовой, строителям массового жилья надо как можно быстрее реализовать крупные объекты, которых становится все больше. В среднем продажи идут 3-4 года, одна очередь продается за год-полтора, если это быстровозводимая панель. Продавцы бизнес-класса поспешают медленнее, что отчасти обусловлено преобладающей в этом сегменте технологией строительства.

Как отмечает гендиректор компании «Миэль-новостройки» Софья Лебедева, на возведение монолитного дома уходит 1,5-2 года, панельного — от 8 месяцев до года, то есть в 1,5-2 раза меньше. В кризис именно скорость сделала панельные башни наиболее востребованным товаром. ЖК «Мичурино» «Ведис» начал строить в октябре 2010 года, меньше чем за полтора года возвели все 11 корпусов на 2360 квартир, напомнила пресс-служба компании. Одновременно шли продажи. На начало 2013 года было продано 2260 квартир, сейчас остались 3-4.

ГК ПИК в среднем ежемесячно в Подмосковье продает около 500 квартир. В Москве в сегменте эконом-класса — около 50 квартир в каждом строящемся жилом комплексе, в сегменте бизнес-класса — около 20, говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК.

ГК «СУ-155» продает около 800 квартир в месяц, всего сейчас в продаже их более 1300, уточняет пресс-служба компании.

По данным экспертов «Миэль-новостройки», в доступном сегменте Московской области и новой Москвы темпы реализации — от 0 до 80-90 квартир в корпусе за месяц, в среднем 10-15 на корпус. В Москве в наиболее удачных проектах покупают до 90-100 квартир в месяц.

По словам гендиректора «НДВ-недвижимость» Александра Хрусталева, в среднем в московском проекте продается 150-180 квартир в месяц, в подмосковном — 80-120 квартир.

«Это без учета старта продаж, когда идет волна ажиотажного спроса на фоне минимальной стоимости, а также завершения продаж, когда цена максимальная», — уточняет эксперт. В ЖК «Новое Бутово» продается 160-180 квартир в месяц, говорит Доброхотова: «За три года реализуем 200 000 квадратных метров в две очереди». В «Бутово парк — 2» Galaxy Realty в месяц продает 50-70 квартир.

По словам гендиректора «Метриум групп» Марии Литинецкой, проекты бизнес-класса уходят со скоростью 10-30 квартир в месяц, элитные — хорошо если 2-10 квартир. Спрос существенно ограничен ценой.

Эту оценку подтверждает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства Tweed: «Например, в ЖК «Литератор» на старте продаж было по 10 сделок в месяц, по мере вымывания недорогих квартир на нижних и средних этажах темпы снижались».

Специалисты Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве сообщают, что за первое полугодие 2013 года зарегистрировано 9103 договора участия в долевом строительстве; в июле их было 1947, в августе — 2049. По данным экспертов НДВ, в старых границах Москвы продается по ДДУ 38% новостроек, в новой Москве — 85%. В Подмосковье, по данным Управления Росреестра по Московской области, за полугодие зарегистрировано 37 278 договоров участия в долевом строительстве.

Основные тормозящие факторы продаж назвал гендиректор «Ведис групп» Дмитрий Зиканов.

«Если девелопер не попал в рынок, установив слишком высокую цену. Если слишком медленно ведется строительство, еще хуже, если оно приостанавливается», — отметил эксперт. Большинство опрошенных с этим согласны. Мнения расходятся относительно того, что влияет больше. 

«Все-таки высокая цена, Неадекватное ценообразование может остановить продажи совсем, медленная стройка при нормальных ценах и адекватном наборе финансовых инструментов — только замедлить», — рассуждает Хрусталев.

В «СУ-155» сделали ставку на цену — для Московской области она на нижней границе рынка, в том числе за счет уменьшения площади квартир.
«Есть ряд адресов, темпы реализации по которым остались на уровне прошлого года, но тенденция роста по компании в целом налицо», — говорит Екатерина Моторина из коммандитного товарищества «СУ-155 и компания».

Оставшиеся на рынке платежеспособные покупатели чувствительны к отсутствию активности на площадке, ценник уже номер два в списке приоритетов, считает Филипп Третьяков, гендиректор агентства Galaxy Realty. 

«Изменение сроков ввода объекта в эксплуатацию существенно влияет на продажи», — подтверждает это Иванова.

Эксперты отмечают, что к моменту ввода новостройки в эксплуатацию, как правило, остаются не проданными 10-15% квартир.

«В некоторых случаях вообще ничего не остается», — говорит Литинецкая. ПИК, «Авгур эстейт» в новой Москве продают все до момента сдачи. ГК «СУ-155» 40% квартир реализует на этапе от 0 до 3-го этажа; 40% продаж приходится на процесс строительства; оставшиеся 20% — уже после ввода дома в эксплуатацию, сообщила пресс-служба.

В элитном сегменте, по данным Могилатовой, на начальной стадии продается 30% квартир, 40% в процессе строительства. В финале, как правило, остаются большие квартиры на верхних этажах, процентов 20-30.

Придержать лучшее или ждать, когда рынок дорастет, могут себе позволить финансово устойчивые компании либо те, для кого поступиться ценой означает прямые убытки.

«Девелоперы делят весь объем и продают партиями по мере повышения стадии строительства, постепенно увеличивая цену. Так удается выдержать определенную среднюю цену за весь период реализации. Такую стратегию использует «Крост», «Ведис», — описывает распространенную модель Литинецкая. 

«Едва ли есть смысл придерживать больше сотни квартир», — считает Доброхотова. 

«Чтобы строить, нужен финансовый поток, его обеспечивают покупатели», — говорит Третьяков. Поэтому большинство застройщиков начинают торговать от котлована —«Эко Видное», «Домодедово парк», проекты «Мортона», ПИК и др., приводит примеры Лебедева. Возможен и демпинг на старте.

«Девелоперы, выводящие на рынок полностью готовые объекты, чтобы максимизировать прибыль и уменьшить риски, все чаще разочаровываются в этой стратегии: в расчете на срок реализации вся выгода от продажи готового продукта теряется, потому что деньги имеют стоимость во времени», — отмечает Петр Кирилловский из ГК «Грас».

«Мы не боимся делиться прибылью с частными инвесторами. Основные сделки происходят, когда у дома начинают ползти вверх этажи. Тогда начинается гонка стоимости, продаж и строительства», — говорит он. Но если спрос превышает предложение, его «корректируют ценой». 

«Мы подняли стоимость с начала года на наши объекты: «Утесов» — на 24,5%, «Флотилию» — на 14%. Планируемый объем реализации — около 10-12 квартир в месяц на одном объекте», — описывает он. От старта до сдачи дома в эксплуатацию квартиры дорожают на 20%, а то и на 25-30%, говорит Павел Лепиш, гендиректор «Домус финанс».

По оценке «Метриум групп», в уже готовых новостройках в настоящее время продается 36% квартир, 28% — в корпусах на ранней стадии строительства. Еще 16% квартир приходится на новостройки, в которых проводятся отделочные работы, а 11% — на дома, монтаж которых ведется на уровне верхних этажей.

 

 

Фото: http://www.krasnogorsk-41.ru/, http://www.pp-ag.com.ua/, http://24-on-line.ru/, http://www.hartl.ru/, http://ria.ru/, http://www.mojrakety.com/, http://www.novostroim.ru/, http://www.centralnoe.ru/, http://www.slav-realt.ru/, http://runews.radeant.com/